アメリカ不動産を購入する上で多くの人が思い浮かべる懸念の一つに、物件の管理に対する不安があります。

日本と違って海を隔てた場所だからこそ、何かあった時に自分では見に行けないが、それでも大丈夫なのかといったものが代表的です。

しかしアメリカに住むアメリカ人であっても、物件の管理は1から10まですべて管理会社に任せることは珍しくなく、その意味で物件をすぐ見に行けるかどうかは現地に住む人と比べたハンデになりません。

そしてそのために、アメリカ不動産投資における管理会社というのは、ここまでご紹介してきた不動産エージェントやローンエージェントと比べても頭一つ抜けた重要な存在と言えます。

その具体的な理由を、この記事では解説します。

アメリカにおける管理会社の業務内容

アメリカの管理会社（Property Manager）も、日本の管理会社と同じように入居者募集、家賃回収、契約更新、退去対応、修繕手配などを担当します。しかしその具体的内容は、日本の管理会社以上に、投資収益へと直結することが多いです。

例えば、入居希望者が現れれば、その人の信用情報や収入、過去の賃貸履歴などを確認し、誰に物件を貸すのか判断します。審査の結果が悪ければ、その後の家賃滞納やトラブルにつながる可能性があります。

契約更新の際には、周辺の市場家賃を確認しながら、家賃をいくら値上げするのか検討します。周辺相場が上昇しているにもかかわらず家賃を長期間据え置けば、本来得られたはずの収益を逃すことになります。

支出についても同様です。例えばエアコンが故障した場合、管理会社は状況を確認し、修理業者を選び、修理で済ませるか交換するか、提示された金額が妥当なのかを判断します。

戸建てであれば、エアコンだけではありません。給湯器、配管、屋根、外壁、庭、フェンスなど、オーナー自身が管理しなければならない設備や場所が数多くあります。

そのため、同じ物件を所有していても、適切な価格で修繕を手配する管理会社と、割高な業者へ次々に発注する管理会社とでは、数年間で収益に大きな差が生じてしまいます。

さらに、アメリカではこうした設備トラブルが、単なる入居者サービスの問題では終わらない場合があります。

賃貸住宅には、州や地域の法律に基づいて一定の居住環境を維持する義務があります。入居者から重要な設備の故障について連絡があったにもかかわらず、管理会社が対応を怠れば、最終的にオーナー側の法的な問題へ発展する可能性もあります。

日本で管理会社というと、「家賃を回収し、入居者から連絡があれば対応してくれる会社」程度に認識している人がほとんどです。

日本で主な投資対象となる区分マンションでは、その大半を占める共用部分は別で管理されており、自分が依頼する管理会社が受け持つ責任は非常に限定的なため、その認識は決して間違ったものではありません。

しかしアメリカで広く普及している木造戸建てを投資対象として考えた場合、管理会社が受け持つ責任範囲は広大となり、その力量によって投資収益は大きく左右されるようになるのです。

管理会社は不動産経営における経営者

以上のようにアメリカの管理会社は、投資収益へと直結する対応を行い、オーナーに代わって現地でその不動産の収益とリスクを管理する存在です。

この意味で、単なる物件の管理者というよりも、実態としては運営を任されている経営者に近い存在だと言われます。

この考え方にならって、不動産ではなく「会社を買う」と考えてみると、管理会社の重要性をより深く理解することができます。

仮に、財務内容もよく、将来性の高い会社を1億円で購入したとします。

ただし、購入後の10年間、自分では経営せず、一人の社長にすべてを任せる必要があるとします。

この場合、購入時点でどれほど優良な会社だったとしても、社長の経営能力が低ければどうなるでしょうか。

顧客が離れ、無駄な支出が増え、10年後には赤字になっている可能性も少なくありません。

…以上の文章において、「会社」を「不動産」に、「社長」を「管理会社」に変えても、同じことが言えるという話です。

アメリカ不動産投資で有名な格言に、以下のものがあります。

“You are not buying a property. You are buying a property manager.”
「あなたは物件を買うのではない。管理会社を買うのだ」

もちろん、文字通り管理会社を買収するわけではありません。そうではなく、それほど「誰が物件を運営するのか」が収益を左右する重要事項だという意味です。

なお、不動産投資に関する別の格言には以下のものもあります。

“Real estate investing is a team sport”
「不動産投資はチームスポーツである」

ここまで、不動産エージェント、ローンエージェント、管理会社といった専門家に関する解説をしてきましたが、こういったそれぞれ異なる専門性を持った人たちがチームとなって、一つの不動産投資を支えているという意味です。

こういった感覚もまた、日本の不動産投資とは違った常識が求められるものと言えます。

管理会社をあまり頼らない選択肢もある

優秀な管理会社に管理を任せられるかどうかで、投資収益は大きく変わります。しかし、優秀な管理会社にあてがない人の方が、一般的には多いはずです。そのような方はどうしたらいいのでしょうか。

こうした場合のお勧めは、管理会社の力量によってあまり投資収益が左右されない物件を選ぶということです。これは、この記事の前半で触れた日本で言う区分マンションを購入するということです。アメリカではマンションと呼ばず、「コンドミニアム」と呼びます。

戸建ての場合、庭の手入れが必要になることもあれば、屋根が傷むこともあります。木が倒れたり、外壁に問題が起きたりすることもあります。そうしてそれらの対応をする管理会社の力量が非常に重要となります。

一方、コンドミニアムでは共用部分を管理する組合があり、そちらが責任を持って管理してくれるため、こうした問題の大半について安心してその対応を任せてしまうことができます。

その代わり、当然ながら相応の費用がかかります。

ここでかかる費用の名称は、管理会社に支払う「管理費」とは別物で、「HOA（Homeowners Association）」と呼ばれます。

HOAという費用は、必ずしもコンドミニアムだけで求められるものではありません。戸建てであっても、計画開発された住宅地では道路沿いの芝生や公園など共有部分が存在するため、そのエリアを管理する組合へ支払う項目として存在しています。

しかしその金額差は、全米の2025年中央値で一戸建てのHOAが月63ドルであるのに対してコンドミニアムが月420ドルと、約7倍です。

特に投資用の高級コンドミニアムの場合は、HOAが高額になることもあり、家賃収入から固定資産税、保険料、管理費など諸々引いていくと、購入当初のキャッシュフローが大きくマイナスになる場合も少なくありません。

投資対象となるエリアでは家賃が年々上がっていくため、それでもいずれはキャッシュフローがプラスになることも見込まれます。加えて高級コンドミニアムは物件価格自体の上昇率も高いため、たとえそうであっても購入の需要は途切れません。

しかし、もしも信頼できる管理会社が存在するのであれば、やはり木造戸建てを購入した方が安定的な収益を確保できるため、投資としてはお勧めと言えます。

エリア選定における二つの観点

不動産を購入するエリアの選定は、基本的に「長期的に不動産需要が期待できるエリアかどうか」という観点で考えます。

しかし、ここまでお伝えした管理会社の重要性を考慮すると、実はもう一つの観点も生まれてきます。

それが、「信頼できる管理会社が管理できるエリアかどうか」というものです。

一般的な不動産投資では、一つ目の観点ばかりが注目されがちです。しかし、「会社を買う」という例でお伝えしたとおり、10年後の収益を考えた場合は「誰が物件を運営するのか」もまた同じくらい重要な項目となるのです。

良いエリアがあり、たまたまそこに良い管理会社があれば、それが一番です。

しかし、良い管理会社というのは実はそれほど多くありません。これもまた会社を例にして、良い経営者を探すのがどれくらい難しいかを思い浮かべてみれば、何となくイメージがつくのではないでしょうか。

そのため、エリアを選んで物件を探し、その後で「近くに良い管理会社はないか」と探す流れでは失敗してしまう可能性が少なくありません。

むしろ、信頼できる管理会社を探し、その管理可能エリアの中から将来性のある地域と良い物件を探す流れの方が、大きな失敗をする可能性は低く抑えることができます。

最新のトレンドエリアから多少外れていたとしても、都市圏として継続的な住宅需要があるのであれば、アメリカ不動産投資においてはそれでも十分なリターンを期待することができるのです。

まとめ

日本で不動産投資をする場合、「どの管理会社に任せるか」を物件選びと同じくらい真剣に考える人はあまりいません。

しかしアメリカで広く普及している木造戸建て住宅を購入する場合、その運営において管理会社が果たす役割は非常に広範となり、管理会社の力量によって投資収益は大きく左右されます。

その重要性は、アメリカ不動産投資の有名な格言で「あなたは物件でなく管理会社を買うのだ」と表現されるほどです。

もし信頼できる優秀な管理会社にあてがないのであれば、コンドミニアムを購入することでそのリスクを抑えることはできます。

しかし、この場合はHOAが高額となりキャッシュフローが悪化するため、可能であれば信頼できる管理会社を見つけ、そこが管理できるエリアから絞り込んでいくという観点を持つことがお勧めです。