アメリカ不動産を購入する際にはさまざまな専門家とやり取りをすることになりますが、その中で購入時には必要性を感じにくいものの、長期的に見れば重要なのが、弁護士への相談です。

相談内容として一番重要なのは相続対策であり、これは急ぎではないものの、いずれどこかのタイミングで弁護士へ具体的な業務を依頼する必要があります。

日本と違い、アメリカ不動産は、事前に準備をしておかなければその相続において大変な手間が発生してしまいます。これを避けるために、生前にしておくべき対応があります。

この記事では、日本居住者がアメリカ不動産を購入する場合、相続に備えて弁護士へ何を相談しておくべきなのかを整理します。

プロベート対策は生前の対応が必須

アメリカ不動産の相続について、まず理解しておかなければならないのが「プロベート」というものです。

プロベートとは、裁判所の関与のもと、亡くなった人の財産を相続人へ移していく手続きです。ここで大事なのは、「裁判所が」財産や債務を確認し、必要な税金や債務などの処理を監督することです。

こうなると何が大変かと言うと、時間と、費用が、かなりかかるということです。

裁判所が確認する事項は物件の査定から相続人の身元確認まで多岐にわたり、その一つ一つへ順番に対応していく必要があるため、諸々の対応を含めると２～３年かかることも珍しくありません。

そして、裁判所対応は弁護士に依頼する必要があるのですが、アメリカの弁護士費用は決して安くありません。それだけの時間がかかると、合計で何万ドルという単位になってきます。

しかし、相続税の支払いについては原則として死亡日から9か月以内に申告・納税をする必要があります。プロベート中はまだ不動産を受け取って売却やリファイナンスをすることができませんので、つまりそれだけの金額を遺族は先払いしなければならないのです。

日本の感覚としては、遺言書を作成しておけば、あとはスムーズに相続が進むのではとも思いますが、アメリカではそうもいきません。

遺言書（Will）を作っていれば、誰に財産を渡すかという本人の意思を示すことはできます。

しかし遺言書があっても、「その財産は本当に本人のものなのか」「相続人は間違いなく相続権を持った人間なのか」「先に支払うべきローンや税金といった負債はないのか」など諸々の確認はやはり必要になるため、プロベートの回避はできません。

プロベートを避ける2つの方法

プロベートを避けるには、主に2つの方法があります。

一つは、「Living Trust（リビングトラスト）」を活用することです。

Living Trustは、日本語では「生前信託」などと訳されますが、日本で一般的にイメージされる信託銀行の商品とは少し性格が異なります。

分かりやすく説明するのであれば、新しく会社を設立するようなものです。「誰が財産を管理し、自分が亡くなった後は誰に引き継がせるのか」という定款をTrust Agreement（信託契約）として決め、不動産などの財産を自分の所有から切り離してその会社（Trust）に渡してしまうのです。

本人が亡くなったとしても、Trustそのものがなくなるわけではないため、物件はプロベートを経ずに、あらかじめ指定した人へと承継することができます。

二つ目は、「TODD（Transfer on Death Deed）」の活用です。

TODDは、死亡時にあらかじめ指定した受取人へ不動産を移転させるための制度です。まだ生きている間に、死亡後はその物件の名義人が誰になるかを指定し、公証を受けた上で不動産を管理している役所へ提出します。

遺言書と少し似ていますが、TODDは「特定の不動産」について「登記」として行う点が異なります。なおTODDは全米共通の制度ではないため、テキサス州では認められていますが、その他の州では利用できるか確認が必要です。

これら2つは、一応法律上は弁護士しかできないものではなく、自分でやる方法もあります。ただ、基本的には複雑なものであり、金額規模も大きな話であるため、そのどちらがいいかも含めて弁護士へ相談し、作成を依頼することを強く推奨します。

法人名義で購入する場合は相続後の相談

以上は「個人名義で不動産を購入した場合の相続対策」の話であり、一方で法人名義でアメリカ不動産を購入する場合、考え方が変わります。

たとえば日本法人がアメリカ不動産を所有しており、その会社の代表者（所有者）が亡くなったとします。

この場合でも、日本法人は依然として存続しているため、不動産の所有者を日本法人から変える必要はありません。相続により所有者が変わるのは、あくまでも「日本法人の株式（所有権）」です。

そのため、代表者個人が不動産を所有しているケースとは異なり、法人名義でアメリカ不動産を所有しているケースでは、Living TrustやTODDによるプロベート対策は通常必要ありません。

ただし、不動産の所有者が変わらないからといって、アメリカ側では何もしなくて良いという話ではない点は注意が必要です。

例えばその後に不動産を売却したり、リファイナンスをしたりする場合には、法人を代表して契約書に署名できる人物が必要になります。

購入時には前任の代表者が署名していたのに、売却時には別の人物が署名することになれば、エスクロー会社や金融機関などから、現在の署名者が本当に会社を代表する権限を持っているのか確認を求められることがあります。

そのため代表者が亡くなった後には、後任代表者の選任だけでなく、米国銀行口座の署名権者変更、管理会社や保険会社、ローン会社などへの届出、会社の代表権を証明する書類の準備などが必要になる可能性があります。

これらの中で、対応について弁護士による法的判断が必要なものも出てきます。

したがって法人でアメリカ不動産を購入する場合は、個人所有のように「生前に弁護士へ相談する必要がある」という必須の話ではありませんが、代表者が交代した際に発生する諸々の対応に関して「法律問題が出た時に弁護士へ相談する必要がある」と認識しておくことは重要です。

相続対策と相続税対策は別物である

相続対策としてTrustについて調べていると、相続税対策の話が多く出てきます。

アメリカには多くの種類のTrustがあり、これらを賢く活用することによって相続税を低く抑えることができます。

ただし、これらは日本居住者の相続税対策としてはすべて使えませんので、その点は混同しないようにする必要があります。

少し余談にはなりますが、相続税の非課税枠についても、日本とアメリカではまったくの別物として考える必要があります。

2026年現在、米国市民・米国居住者については、1人1,500万ドルまでが非課税枠として設定されており、夫婦合わせれば3,000万ドルまで子供への相続は非課税となります。日本円になおすと、およそ48億円（1ドル160円で計算）まで相続に税金はかかりません。

しかし、日本居住者には関係ありません。日本の相続税の基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」であり、アメリカ不動産であってもこの枠の中で相続資産として市場評価額が加算されます。

近年ではこれを避けるために海外移住を検討する人も増えましたが、日本国籍を持つ人が海外へ移住した場合でも、相続開始前10年以内に日本で住所があった場合、変わらず国外財産まで日本の相続税の対象となります。

あるいは最初から、海外を活用した特殊なスキームで税金の完全回避を画策される方もいます。しかし、「バレなければ大丈夫」は違法ですし、「今なら大丈夫」は法改正されたらダメになります。そういった対策を前提とした長期の資産計画はお勧めできません。

アメリカ不動産は物件価格が大きく上昇していくため、長期での保有を前提とした場合、最終的に相続税の支払いで問題が起きるケースは少なくありません。しかし、相続税対策はあくまでも正攻法で考え、その時に向けた資産計画を持つことをお勧めします。

例えば得られる家賃収入の一部を積み立てておいたり、生命保険を計画的に活用したり、あるいはリファイナンスで税金を支払えるようにしておくといった方法もあります。アメリカ不動産を購入する際には、こういった出口戦略まで含めて検討しておけると安心です。

まとめ

アメリカ不動産を購入した後は、いずれ「自分が亡くなった後、この不動産を誰が、どのように引き継ぐのか」を考える必要があります。

これを怠ってしまうと、アメリカにはプロベートという手続きがあるため、遺族に迷惑をかけてしまう可能性が高いです。

プロベートを避ける方法としては、Living Trust、TODDといった方法があり、どの方法が適切かは購入後どこかのタイミングで弁護士へ相談し、手続きをしてもらう必要があります。

ただし、物件を法人名義で所有している場合には、以上のような生前の対応は必須ではありません。その場合は後任の代表者が決まった後、あらためて必要な手続きについて弁護士へ相談すれば十分です。

そしてもう一つ重要なことは、プロベート対策と相続税対策を混同しないことです。Living Trustは非常に有用な仕組みですが、それによって相続税がなくなるわけではありません。アメリカ不動産の相続では、相続対策と相続税対策は別物として考える必要があります。